债务压顶开发商如何破局 房企迎来至暗时刻

2022-09-28 08:00:03 来源:《小康》•中国小康网 作者:郭煦 责任编辑:李涵 字号:T|T

  中国小康网 独家专稿

  文|《小康》·中国小康网记者 郭煦

   发债总量缩水,叠加债券到期高峰,“借新还旧”的逻辑被打破,房企迎来至暗时刻。如果这一痛点得不到解决,下半年还将出现更多房企“爆雷”事件。

  

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  图源:hellorf

  住宅市场“停贷浪潮”此前席卷全国,引起社会各界的关注。尤其是一些购买到延期交付楼盘的业主们,在看到业主强制停贷后,仿佛抓住了救命稻草,不得已提出用停贷的方式来保证自己的利益。

  “保交楼、保民生、保稳定”,银保监会对“停贷事件”的明确回应给购买烂尾楼的业主吃下了一颗“定心丸”。在这场波及全国的业主事件中,所牵涉的烂尾楼之所以烂尾,与开发商挪用预售监管资金密切相关。

  这两年,开发商频频爆雷,连头部房企也无法幸免。自从有了恒大违约,目前各地违约的开发商随处可见。实际上,房企债务违约是风险暴露的第一步,越来越多的房企出现债务违约,无疑是一个行业陷入危机的最显著特征。

  《小康》杂志、中国小康网记者近日从住房和城乡建设部获悉,住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门日前出台措施,完善政策工具箱,通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  上述措施要求,房地产企业作为保交楼的责任主体,积极处置资产、多方筹措资金,努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢,切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任,帮助企业做好保交楼工作。目前,在各方共同努力下,各地保交楼工作取得积极进展,但仍然存在资金压力。

  都是预售资金被挪用惹的祸

  自6月30日江西景德镇的强制停贷告知书刷屏社交媒体后,多地陆续出现了业主欲“停贷”现象,不少烂尾楼业主开始联合起来:“不交楼就不还钱。”

  此前,武汉时代新城项目因工程烂尾,逾期数月无法交付,数千业主网上联名发布集体停贷声明:若该项目规定时间内仍未全面复工,业主将集体强制停还银行月供。一石激起千层浪,全国先后有河南、湖南、江西等10多个省市100多个“烂尾楼”项目业主纷纷效仿呼应。一场席卷全国多地的“烂尾楼”业主停贷“讨房”事件持续发酵。

  房企摆烂,收房无期。对于业主来说,选择停贷也是无奈之举。7月13日,河南郑州中能大都荟业主方青(化名)表示,业主们基本上都是贷款购房,目前大部分人在准备强制停贷的事宜。“我们也是迫不得已才选择这条路,希望可以让相关监管机构和银行负起责任。”

  针对业主集体停贷一事,上海市光明律师事务所律师付永生、上海尚法律师事务所律师唐震东共同发布了法律分析。他们在分析中称,“在没有依法解除担保贷款合同的情况下,如果银行不存在违反监管规定,买受人以声明方式明确表示停止还贷,即以声明方式明确表示不履行还款义务或者真的不还贷,均属于违约行为。”

  “烂尾楼”事件缘起期房销售,长期以来,房地产行业实行的是商品房“预售制”,“预售制”出台时在房屋销售、按揭贷款条件、资金使用等诸多方面,对房屋建设主管部门、贷款银行制定了严格监管制度,以保证项目按期交付。既然主管部门、贷款银行都有严格明确的监管流程,那期房怎么就变成了“烂尾楼”呢?

  据了解,这些发出“强制停贷告知书”的楼盘业主,对于楼盘停工或者烂尾的原因,都指向两点,一是银行违规放贷,二是监管缺位导致预售资金被违规挪用。

  本该使用到项目建设的预售资金,却被挪走他用,这成为楼盘停工乃至烂尾的最主要原因。IPG中国首席经济学家柏文喜表示,房地产预售制度下,项目预售资金(含按揭贷款)与项目开发贷款的使用监管就成为项目能否顺利交付的关键,而这次“抱团停贷”的集中爆发,无疑将疑点再次瞄向预售资金监管。

  “此次事件的核心是,银行既是运动员,又是裁判员,在实际执行过程中,没有起到裁判员的作用,出现了违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金被挪用等现象。” 中原地产首席分析师张大伟如是说。

  预售资金是指新房项目预售后,房企收到的各种购房款,包括定金、首付款、按揭贷款等。预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房企须将预售资金存入银行专用监管账户,只能用作本项目建设,不得随意支取、使用。当房企达到规定的工程建设进度节点,可申请支取相应比例的预售款。

  预售资金是如何被挪用的呢?最常用的一种手段是,钱没进入监管账户,而是进入了非监管账户。项目公司设置多个银行账户属于常事,将占比较小的首付款放置于监管账户上,另将按揭款放在非监管账户上,这样被监管的资金就只有30%左右。另一种手段是虚报工程进度,联合施工方将监管资金的钱套出来。此外,也有个别账户监管形同虚设,开发商直接抽调资金。

  开发商债务“压力山大”

  经济学家马光远认为,引发强制停贷的根源有两个:一是开发商由于资金链断裂导致无力继续开发,项目停工,引发烂尾风险;二是房地产市场长期以来不合理的预售制度。

  实际上,自2021年下半年以来,房地产市场环境发生剧烈变化,行业整体销售情况下滑,境外融资功能丧失,境内融资不断收紧。在此背景下,民营房企面临整体流动性压力,为了化解流动性风险,不少房企寻求债券展期,以时间换空间。

  开发商债务缠身,无法按期交房,已是不争的事实。不管是抛售资产,还是去融资,资金压力巨大的房企们要想更多的办法拿到钱,才能活下去。

  5月5日,恒大地产集团有限公司召开2022年第一次债券持有人会议,会议审议通过将本期债券于2021年5月6日至2022年5月5日期间的利息支付时间,调整至2022年11月6日完成支付。这也意味着该笔债券第三年付息日成功展期六个月。

  此前4月28日,中梁控股集团有限公司也发布公告称,为改善公司整体财务状况,拟推动公司旗下两笔分别于5月和7月到期的美元债券进行交换展期,预期两笔债券实际平均展期期限为1.4年。此外,中梁控股还指出,一笔将于2022年8月到期的私募美元债,存量规模1.5亿美元,已于4月26日签订“再融资贷款”协议,展期至2023年。

  在一位机构分析师看来,目前的行业形势下,不少房企寻求债务展期是一种无奈之举,但也是当下房企平衡到期债务和稳定经营的最佳选择,应理性看待。

  据了解,2021年,房地产行业面临超万亿元的偿债规模压力。机构数据显示,房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元,虽然同比下降约25%,但偿债规模仍处于高位。在此背景下,推动临期债券展期已成为众多房企应对债务压力的首要选择。

  据不完全统计,最近一年内有20家房企对旗下超35笔债券进行过交换展期行为,涉及其中的既有融创中国、恒大地产、中梁控股、正荣地产、龙光集团等千亿规模房企,同时也有花样年、当代置业、鸿坤地产等中小型房企。

  据克而瑞数据显示,上半年TOP100房企实现销售金额30564.6亿元,同比下滑50.3%,但6月份规模房企销售额环比出现明显增长,单月TOP100房企实现销售金额7329.7亿元,环比大幅增长61.2%。

  整体来看,受多重因素影响,房地产市场上半年战果欠佳。部分房企盲目扩杠杆而深陷债务困局,导致相关房企信用和市场信心下降或是原因之一。

  爱建信托总经理吴文新此前在中国华融举办的论坛上表示,信托机构也可介入盘活出险房企项目,如果困境项目有大量资金被限制在销售监管账户,地方住建部门担心烂尾不愿放松监管,而银行由于对民营房企授信不足,也难以推进保函置换。在这种情况下,房地产项目可以探索通过债务重组信托、监管资金信托、企业破产重整服务信托等模式,解决当下授信不足、债权各方信任不足的问题。

  此外,从全行业角度来看,违约事件频发,将继续影响房地产销售、投资、新开工、土地购置等方面预期。

  危险并未过去

  那么,推动债券展期是房企缓解债务压力的有效措施吗?一位不愿具名的某房企证券部人士告诉记者,答案是肯定的。“目前政策面已经见底,市场面的刺激政策不断出台,虽然政策传导还需时日,但毫无疑问行业最危险的时候已经过去。”

  自去年12月以来,中央及地方密集出台较为宽松的楼市刺激政策,多措并举缓解房企资金压力。

  今年以来,各地限购限贷政策陆续放开,居民按揭支持力度不断加大,预售资金监管趋势放松,局部债券展期为等待市场面转暖赢得宝贵时间。

  7月6日,据市场消息显示,华夏幸福正在出售武汉长江中心项目。除出售资产,华夏幸福还在谋求战略转型。2022年7月5日,华夏幸福宣布从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。在新战略的指引下,华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

  CRIC数据显示,2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元,同比下降53%。2021年以来,房企的融资需求一定程度被压抑,今年3月,融资政策开始适度纠偏,支持房企合理融资需求,因此3至5月房企融资规模同比降幅有所控制,5月降幅较2月低点时收窄25个百分点降至36%。

  雪上加霜的是,房企到期债券规模却与日俱增,7月达到年内高峰,约830亿债券到期。下半年,一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金,到期债务压顶,违约事件还将持续增加。

  另一方面,6月份,随着规模房企冲刺半年度业绩,供求有所放量,同比跌幅明显收窄,市场复苏迹象显现。

  今年,房企债务违约事件频频发生,很大一方面的原因在于,当前企业新发债券已经无法覆盖到期旧债。

  CRIC数据显示,2022年上半年企业发债金额2068亿元,同比下降49%,不足2021年全年的35%,其中境外发债大幅下降77%至437亿元。

  反观房企到期债券规模不减反增。

  2022年上半年房企债券到期规模为3417亿元,同期发行规模只有2068亿元,到期规模高出发行规模39%。

  发债总量缩水,叠加债券到期高峰,“借新还旧”的逻辑被打破,房企迎来至暗时刻。如果这一痛点得不到解决,下半年还将出现更多房企“爆雷”事件。

  值得注意的是,下半年房企债券到期规模约为3102亿元,其中7月和10月有两波到期高峰,尤其是7月到期规模高达830亿元,为月度最高。

  业内专家建议,在市场开始回暖当口,房企要拒绝“躺平”,趁势尽快强化经营“造血”功能,多措并举“翻越”偿债高峰,稳信用保生存,才能真正迎来行业信心恢复。

  近期,楼市有了改善的迹象,比如5月份商品房销售量比4月份好转,6月份好转的势头更明显。但客观讲,抛开疫情原因延缓需求,楼市仍处于探底通道中,需求疲弱仍是当下楼市的核心问题。

  如果房企违约情况短期无法得到缓解,未来房地产行业将面临什么?

  从民生角度来看,部分民营房企的违约和“躺平”,已造成全国多地楼盘出现延期交付、工程停滞,如果房企违约得不到缓解,那么楼盘停工现象或将扩大化,困境房地产项目的处理也是一个亟待解决的难题。

  目前这个问题正由地方政府和金融机构共同着手处理。住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门强调,在做好“保交楼、稳民生”工作的同时,将对逾期难交付背后存在的违法违规问题,依法依规严肃查处,对项目原有预售资金被挪用的,追究有关机构和人员责任。

  (《小康》·中国小康网 独家专稿)

  本文刊登于《小康》2022年9月下旬刊

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