住有所居新策!深圳如何学习新加坡模式

2021-11-30 07:39:25 来源:《小康》•中国小康网 作者:消息 责任编辑:风华 字号:T|T

  中国小康网 独家专稿

文|《小康》·中国小康网记者 刘建华

  因为实际情况的巨大差异,新加坡模式在深圳的实施存在一定困难。多位业内人士指出,深圳住房要实现类似新加坡那样的模式,或者说要达到公共住房与商品房6:4的比例,还有很长的路要走。

现实 深圳常住人口约1344万,40年来增长了约42倍。但与之不相协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,未能达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。图片/TUCHONG.jpg

  现实 深圳常住人口约1344万,40年来增长了约42倍。但与之不相协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,未能达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。图片/TUCHONG

  “新加坡是我们学习的榜样。”2020年8月28日,时任深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡提出,深圳将向新加坡学习,通过大规模建房行动,实现“将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中”的目标。

  “房住不炒”在2016年的中央经济工作会议上被首次提出,而后每年政府工作报告都会用来定调房地产行业发展。除此之外,政府工作报告还明确提出要“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”,坚持“房住不炒”,还列入了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》。

  无论是深圳还是全国,坚持落实“房住不炒”已成共识,但是如何去执行如何去落实,仍需要认真思考和学习借鉴。

  深圳旗帜鲜明地表明要学习新加坡模式,一年过去了,落实情况如何呢?

  高房价的“弊端”正在显现

  “如果不是中了亿万彩票,如果不是家缠万贯的富二代,当下,一个普通的年轻人想靠自己努力,在深圳实现居者有其屋,无异于白日做梦。”90后张雅,自一所211大学本科毕业后就一直在深圳工作,一晃五六年,仍未存够在深圳买房的首付款。他告诉《小康》杂志、中国小康网记者,“积蓄的增长赶不上房价的增长”。

  在北、上、广、深四个一线城市的房价中,深圳一直居高不下。安居客最新发布的《10月国民安居指数报告》显示,10月新房在线均价,一线城市中,深圳排名最高,为56579元/平方米,上海次之,为51161元/平方米,北京排名第三,为45363元/平方米,广州排名第四,为33584元/平方米。

  房地产市场狂奔几十年,如今深圳的房价收入比已经达到43.5,在全世界的房价收入比排名中位列第二,仅次于香港。换言之,一家人不吃不喝43.5年,才能在深圳买得起一套房。深圳的高房价已经成为很多年轻人望而生畏的巨大压力,也因此阻断了许多人在这里安家创业的梦想。京东数字科技研究院发布的《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示,2018年,深圳的人口流出比例就已经是北上广深中最高的,达到了2.56%。

  2020年7月15日,深圳推出楼市新政,业内纷纷揣测深圳楼市恐入寒冬,然而现实却是,新政出台的7月和随后的8月份,深圳房价逆市微涨。

  2020年8月28日,在深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会时,张学凡发表主题演讲,直言新加坡是深圳学习的榜样,未来,深圳将有60%的市民住进政府提供或出售的住房里面。到2035年,深圳将筹集建设各类住房170万套,其中政策性支持住房总量不少于100万套。这些数字意味着,进入深圳楼市的新增住房,房屋性质将发生根本性转变,深圳的楼市也将随之来一次彻底逆转。

  新加坡模式魅力何在

  对以“高房价”著称的深圳来说,新加坡模式似乎有着特别的魅力。

  新加坡从独立伊始就确立“居者有其屋”的国策,旨在“为所有新加坡人提供策划周详的组屋”,明确住房问题必须由官方统筹解决,并与此对应,制定了一系列由官方提供居民住房的土地和房产政策。

  根据百度百科显示,新加坡的组屋制度始于1960年。当时,新加坡刚刚从英殖民统治下脱离,成立自治机构,整个社会发展比较落后,政府财力有限,民众住房条件比较差。时任新加坡总理李光耀当时提出的口号是,实现新加坡人“居者有其屋”。

  20世纪70年代,新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请;80年代,提高到2500新元,随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来,新加坡政府在境内各地纷纷兴建组屋,民众居住条件不断改善,本国人口组屋入住率到90年代达到顶峰。

  早在2008年,85%的新加坡公民住进了政府建造的“政府组屋”,其中,93%的居民拥有其房屋的产权,7%的低收入家庭是向政府廉价租赁;另外不足20%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。

  新加坡组屋的形式很多,几居室都有,而且可租可售,直接跟收入挂钩,比如三居室的规定是家庭月收入3万到6万的可以申请购买。另外,最近几年,在新加坡,大户型越来越多,占据了70%的比例。而小户型逐渐被淘汰,或者用于租赁。并且还有一种EC公寓,专门用于改善夹心层的住房问题,这部分人组屋不愿意住,但又买不起商品房。EC公寓均价大约为一平方米4万元人民币,相当于当地私人住宅价格的60%。它的购买对象也有严格要求,家庭平均月收入7万元以下者才能购买。单身的,则要35岁以上才能买。购买后满5年才能有限制地转售,满10年可以变成私人住宅。

  新加坡政府非常重视组屋市场的房价收入比这个指标,新房市场的组屋房价收入比一般是4左右,也就是说一个家庭不吃不喝4年就应该能买得起一套2居室或者3居室。即便是组屋转让市场,房价收入比也维持在5.5以下。为此,新加坡的房产模式一直被称为奇迹,被认为是最成功的模式之一。

  学习难题待解

  过去40多年间,深圳地区生产总值从1.69亿元增长至2.69万亿元,猛增超万倍。2019年,深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元,居各经济特区之首。与此同时,深圳常住人口约1344万,40年来增长了约42倍。但与之不相协调的是,深圳人均居住面积27.8平方米,未能达到国家和广东省的最低标准线,主要原因就是占全市住房面积54%左右的城中村中居住了70%多的人。

  据张学凡介绍,为学习新加坡,破解住房难题,深圳提出了一个大规模建房行动,该行动主要包括商品房和公共住房两大块。其中,公共租赁住房的目标是110万套,通过五年甚至八年的补短板,力争使住房供需矛盾得到较好的缓解,以此稳定房地产市场,让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

  此外,深圳还提出了一个目标,即“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

  “2.2平方米,摊到1300万人口身上,就意味着还有2860万平米的住房要建设。(如果按)平均90平方米一套的话,也就意味着未来这几年要建32万套住房。”多位专家学者对此表示忧虑,理由是,从深圳的土地供应量来看,难度很大。

  安居房政策在深圳也推行多年,但距离人们满意还有很长一段路要走。

  “到2020年10月份等了一年半,排名10万+,前进了1万多,但三房房源非常少,一般是两房1000套、三房200套。”在深圳打拼多年的陈好无奈地告诉《小康》杂志、中国小康网记者,因为小孩要读书,等不及,所以砸锅卖铁买了商品房。“买在了高位,现在只能是努力赚钱还房贷,压力巨大。”

  根据深圳市政府公布数据,2021年计划供应安居工程项目确保3.5万套/间,力争4万套/间。按照这样的建设速度,陈好要想住上安居房,还要等两三年。

  因为实际情况的巨大差异,新加坡模式在深圳的实施存在一定困难。多位业内人士指出,深圳住房要实现类似新加坡那样的模式,或者说要达到公共住房与商品房6:4的比例,还有很长的路要走。首先,新加坡并未在土地市场上发财,土地出让金占新加坡政府收入的比重只有12%。土地不能炒,这就极大地压低了建房成本。其次,新加坡组屋仅分配给本国居民,新加坡入籍门槛颇高,人口总体相对稳定。并且,新加坡只有560多万人口,仅仅相当于深圳的三分之一左右,人均GDP却很高,大约是深圳的2倍。

  在庞大的人口基数及增量面前,深圳政府如何制定住房分配方案以及定价均是难题,且以目前的建设速度来看,个人申请公共住房的排期也将是一场较长时间的“攻坚战”。

  (《小康》·中国小康网 独家专稿)

  本文刊登于《小康》2021年11月下旬刊


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